종합부동산세 기준 2026, 12억 대상 판정부터 계산법까지

종합부동산세 기준은 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼아, 공시가격 합계액이 일정 금액을 넘는 주택과 토지 보유자에게 적용됩니다. 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외 개인은 9억 원이 기준선이며, 이 금액을 넘는 부분에 대해서만 세금이 매겨집니다. 이 글은 종합부동산세법 제8조와 시행령 제2조의4, 국세청 세액계산 흐름도를 직접 확인해, 2026년 11월 고지분을 기준으로 대상 여부를 스스로 판단하고 싶은 분들을 위해 정리했습니다.

국세청·법제처 최종 확인: 2026년 8월 28일 — 종합부동산세법 제8조, 시행령 제2조의4, 국세청 세액계산 흐름도, 기획재정부 2026년 세제개편안 발표 자료를 직접 확인했습니다.

종합부동산세 기준, 2026년 고지분은 현행법 그대로 적용됩니다

2026년 11월에 고지되고 12월에 납부하는 종합부동산세는 8월에 발표된 세제개편안과 무관하게, 지금까지 적용되던 현행법 그대로 계산됩니다. 종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼는데, 2026년 6월 1일 기준으로 이미 납세의무가 확정됐기 때문입니다. 개편안이 국회를 통과하더라도 소급 적용되지 않으므로, 올해 고지서에 적힌 금액은 개편안 수치와는 관계가 없습니다.

구분	적용 기준
2026년 11월 고지, 12월 납부분	현행법 그대로
개편안 최초 적용	2027년 6월 1일 과세기준일 → 2027년 12월 고지·납부분
공정시장가액비율 80%, 세율 완전 일원화 등	2028년부터

정부 자료에는 개편안 적용 시기가 “2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분”이라고 표현돼 있지만, 종부세 과세기준일이 매년 6월 1일이라는 점을 감안하면 실제로 처음 반영되는 시점은 2027년 12월 고지분입니다. 이 시차를 짚지 않은 채 개편안 수치를 올해 기준처럼 안내하는 글이 적지 않으니, 두 시점을 분리해서 기억해두는 편이 좋습니다. 보유세 전체 구조가 궁금하다면 2026 재산세 납부 방법 총정리 글에서 재산세와 종부세의 관계를 먼저 확인할 수 있습니다.

본인이 대상인지, 대상이라면 세액이 얼마쯤 되는지는 위 홈택스 모의계산에서 보유 주택의 공시가격과 세대 구성을 입력해 확인하는 방법이 가장 정확합니다. 아래에서 설명하는 계산 구조를 먼저 이해해두면 모의계산 결과가 왜 그렇게 나오는지도 함께 파악할 수 있습니다.

종합부동산세 기준 공제금액과 계산 구조

종합부동산세 기준 공제금액은 주택분과 토지분이 완전히 별도로 정해져 있으며, 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외 개인은 9억 원, 법인은 공제 자체가 없습니다. 토지를 보유한 경우에는 주택분과 무관하게 별도의 공제가 적용되므로, 나대지나 잡종지가 있는 독자라면 아래 토지분 공제를 함께 확인해야 합니다.

구분	공제액
1세대 1주택자 (주택분)	12억 원
그 외 개인 (주택분)	9억 원
법인 (주택분)	해당 없음
종합합산토지분	5억 원
별도합산토지분	80억 원

계산 구조는 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 여기에 세율을 적용해 산출세액을 구하는 방식입니다. 산출세액에서 이미 낸 재산세와 세액공제를 뺀 금액이 최종 납부세액이 됩니다. 공정시장가액비율은 주택분이 100분의 60, 토지분이 100분의 100으로 서로 다르게 적용되는데, 주택분 60%만 알려진 탓에 토지 보유자가 세액을 실제보다 낮게 예상하는 경우가 많으니 주의해야 합니다.

항목	현행 비율
공정시장가액비율(주택분)	100분의 60
공정시장가액비율(토지분)	100분의 100

1세대 1주택자가 공시가격 20억 원 아파트 1채를 보유한 경우로 계산해보겠습니다. 공시가격 20억 원에서 기본공제 12억 원을 빼면 8억 원이 남고, 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 4억 8천만 원이 됩니다. 이 금액은 세율표에서 6억 원 이하 구간에 해당해 세율 0.7%, 누진공제 60만 원이 적용되므로, 산출세액은 4억 8천만 원 곱하기 0.7%에서 60만 원을 뺀 276만 원입니다. 만약 공시가격이 15억 원이었다면 과세표준이 1억 8천만 원으로 낮아져 3억 원 이하 구간의 세율 0.5%가 적용되고, 이 구간은 누진공제가 없어 산출세액은 90만 원에 그칩니다. 공시가격 차이가 크지 않아도 구간이 바뀌면 세율과 누진공제가 함께 바뀌므로, 본인 공시가격이 어느 구간에 들어가는지부터 확인하는 것이 순서입니다. 위 산출세액에는 재산세 공제와 세액공제, 세부담상한이 아직 반영되지 않았으므로, 실제 납부세액은 홈택스 모의계산으로 다시 확인해야 합니다.

다주택자와 법인은 세율이 어떻게 갈리나요

종합부동산세 세율은 개인의 경우 보유 주택 수에 따라, 법인의 경우 주택 수와 관계없이 단일세율로 나뉘며, 과세표준 12억 원 이하 구간까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 완전히 동일합니다. “다주택자는 무조건 세율이 높다”는 통념과 달리, 실제로 세율이 갈리는 지점은 과세표준 25억 원을 넘는 구간부터입니다.

과세표준	2주택 이하 세율	2주택 이하 누진공제	3주택 이상 세율	3주택 이상 누진공제
3억 원 이하	0.5%	없음	0.5%	없음
6억 원 이하	0.7%	60만 원	0.7%	60만 원
12억 원 이하	1.0%	240만 원	1.0%	240만 원
25억 원 이하	1.3%	600만 원	2.0%	1,440만 원
50억 원 이하	1.5%	1,100만 원	3.0%	3,940만 원
94억 원 이하	2.0%	3,600만 원	4.0%	8,940만 원
94억 원 초과	2.7%	1억 180만 원	5.0%	1억 8,340만 원

법인은 개인과 계산 구조 자체가 다릅니다. 과세표준 구간과 관계없이 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5.0%의 단일세율이 적용되며, 기본공제도 세액공제도 세부담상한도 적용되지 않습니다. 다만 법인이 보유한 토지분은 개인과 동일하게 누진세율 구조를 따른다는 점은 놓치기 쉬운 부분입니다. 토지를 보유한 경우에는 종합합산토지와 별도합산토지의 세율이 또 다르게 적용됩니다.

종합합산토지 과세표준	세율	누진공제
15억 원 이하	1.0%	없음
45억 원 이하	2.0%	1,500만 원
45억 원 초과	3.0%	6,000만 원

부부 공동명의 1주택, 매년 다시 계산해야 하는 이유

부부 공동명의로 주택 1채를 보유하고 있다면, 각자 9억 원씩 공제받는 개별 납부 방식과 1세대 1주택자 특례를 신청해 12억 원 공제와 세액공제를 함께 받는 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격, 연령, 보유기간에 따라 매년 달라지므로 한 번 정해두고 계속 유지하기보다는 해마다 다시 계산해보는 편이 안전합니다. 1세대 1주택자 특례를 선택하면 연령별 공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 이상 40%)와 보유기간별 공제(5년 20%, 10년 40%, 15년 이상 50%)를 중복 적용받을 수 있는데, 합산 한도는 최대 80%까지입니다. 특례 신청 기간은 아래에서 설명하는 9월 16일부터 30일까지로, 매년 이 기간 안에 다시 신청해야 반영됩니다. 1세대 1주택 판정 기준 자체가 궁금하다면 1세대 1주택 양도세 비과세 조건과 계산법 글에서 세대 구성 기준을 함께 확인하는 것이 도움이 됩니다.

9월 16일부터 30일, 지금 신청해야 반영되는 것들

종합부동산세는 국세청이 자동으로 계산해 고지하는 세금이지만, 합산배제 신고와 1세대 1주택자 특례 신청, 납부유예 신청은 매년 9월 16일부터 30일 사이에 본인이 직접 신청해야만 그해 세액에 반영됩니다. 고지서만 기다리고 있으면 이 기간에 신청했을 때 받을 수 있는 혜택을 놓치게 됩니다.

시점	내용
6월 1일	과세기준일
9월 16일 ~ 9월 30일	합산배제 신고, 1세대 1주택자 특례 신청, 납부유예 신청
11월 말	고지서 발송
12월 1일 ~ 12월 15일	납부

합산배제 대상에는 등록 임대주택, 미분양 주택, 사원용 주택, 어린이집용 주택, 기숙사 등이 포함됩니다. 이 기간은 공교롭게도 9월 재산세 2기분 납부 기간과 겹치는데, 재산세는 이 기간에 납부해야 하는 반면 종부세는 신고·신청해야 하는 기간이라는 점에서 성격이 다르니 혼동하지 않아야 합니다.

세액이 예상보다 크게 늘어난 경우에는 세부담상한 제도가 이를 제한합니다. 직전 연도 재산세와 종부세를 합친 총세액상당액에 세부담상한율을 곱한 금액을 초과하는 세액은 과세하지 않는데, 개인과 토지분(법인 포함)의 상한율은 150%입니다. 다만 법인이 보유한 3주택 이상 주택에는 세부담상한 자체가 없다는 점도 함께 기억해야 합니다. 이 150%라는 수치는 2027년 개편안에서 제시된 200%와는 다른 수치이니 혼동하지 않아야 합니다. 납부세액이 250만 원을 초과하면 6개월간 분납도 가능합니다. 재산세 분납 역시 250만 원 초과가 기준이지만 기간은 3개월이므로, 두 세금의 분납 기간이 서로 다르다는 점도 함께 알아두면 좋습니다.

2026년 세제개편안, 올해 고지분에는 적용되지 않습니다

2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안은 아직 확정된 법률이 아니며, 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 국무회의와 9월 초 정기국회 제출을 앞두고 있습니다. 국회 심의와 의결을 거쳐야 확정되므로, 논의 과정에서 세율과 한도, 시행 시기가 달라지거나 항목이 수정·삭제될 수 있습니다. 아래 내용을 올해 세금 계산에 그대로 적용하지 않아야 합니다.

항목	현행	개편안
1세대 1주택 기본공제	12억 원	실거주 14억 원 / 비거주 9억 원
그 외 개인 기본공제	9억 원	4억 원 + (5억 원 × 거주주택 공시가격 비중)
공정시장가액비율	60%	2027년 70% / 3주택 이상·조정대상지역 2028년 80%
세율 체계	주택 수 기준	주택가액 기준으로 일원화 (2028년 완성)
세액공제 한도	공제율 최대 80%, 금액 한도 없음	공제율 80% 유지, 금액 한도 2027년 800만 원 / 2028년 이후 600만 원
세부담상한	150%	200%

개편안에서 눈여겨볼 부분은 그 외 개인의 기본공제 방식입니다. 공시가격 10억 원 주택 두 채를 보유하고 그중 한 채에 거주한다면 기본공제는 4억 원에 5억 원의 2분의 1을 더한 6억 5천만 원이 되고, 두 채 모두 거주하지 않는다면 4억 원만 공제됩니다. 다만 조정대상지역 주택을 보유하고 있어도 1세대 1주택자는 2028년 80% 비율 적용 대상에서 제외되므로, 이 예외를 함께 기억해두어야 합니다. 개편안이 실제로 어떻게 확정될지는 정기국회 통과 이후에 다시 정리하겠습니다.

자주 묻는 질문

핵심 정리

• 2026년 11월 고지되는 종합부동산세는 8월 발표된 개편안과 무관하게 현행법(1세대 1주택자 12억 원, 그 외 개인 9억 원 기본공제)대로 계산됩니다.
• 과세표준 12억 원 이하 구간까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 동일하며, 세율이 갈리는 지점은 25억 원 초과 구간부터입니다.
• 합산배제 신고와 1세대 1주택자 특례, 납부유예는 9월 16일부터 30일 사이에 직접 신청해야만 그해 세액에 반영됩니다.

지금 바로 할 일 하나. 홈택스 종부세 모의계산에 본인 명의 주택의 공시가격을 입력해 대상 여부와 예상 세액을 먼저 확인하고, 합산배제나 공동명의 특례가 유리한지 판단되면 9월 16일부터 30일 사이에 신청하세요.

본 글은 2026년 8월 28일 기준으로 종합부동산세법, 시행령, 국세청 세액계산 흐름도, 기획재정부 2026년 세제개편안 발표 자료를 직접 확인해 작성한 일반 정보이며, 개인 상황에 따라 적용 결과가 다를 수 있습니다. 중요한 결정 전에는 국세청(126) 또는 관할 기관·전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.