정부가 올해 하반기 세법개정안을 발표했습니다. 경제활력과 민생안정이라는 큰 틀에서 기존 정책 방향을 정리했는데요 그중에서도 부동산 관련 정책이 주목받고 있습니다. 모르면 큰코다칠 수 있는 내용부터 미리 챙겨두면 좋을 소득공제까지 다양한 내용들이 포함되어 있는데 주요 내용들을 살펴보도록 하겠습니다.
세법상 주택 개념 구체화
허가 여부나 공부상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 정의합니다. 여기에 ‘세대원이 독립된 주거 생활을 할 수 있는 구조*’로 된 건물로 시설 구조상 특징들을 별도로 규정했습니다. (*출입구, 취사시설, 욕실이 각 세대별로 별도 설치)
오피스텔과 같은 건물을 상업용으로 볼지 주택 용도로 볼지를 좀 더 과세당국에서 판단하는데 좀 더 명확한 기준이 생겨 용도변경 시 도움이 될 것으로 보입니다.
이월과세
(사례) [A 주택 취득 (2015년, 2억 원)] – [A가 B에게 증여 (2020년, 6억 원) – [B가 제3자에게 양도 (2024년, 10억 원) *B는 A의 배우자
- 이월과세 미적용 : 양도차익 4억원 (10억 원 – 6억 원*) 과세
*취득가액 : 증여 당시 증여가액 = 6억 원 - 이월과세 적용 : 양도차익 8억원 (10억 원 – 2억 원*) 과세
*취득가액 : A의 취득 당시 취득가액 = 2억 원
이월과세란 증여자가 배우자나 자신의 직계존비속에게 건물이나 주택 등을 증여한 경우에 증여세 비과세를 악용해 조세회피의 꼼수를 막기 위해 생긴 제도입니다. 증여받은 배우자나 직계존비속이 10년 내에 해당 건물이나 주택 등을 제 3자에게 매각하는 경우에 양도소득세를 납부해야 하는데, 양도소득세란 취득가액과 양도가액의 차액에 대해 부과하는 세금이기 때문에 취득가액을 얼마로 보냐에 따라 양도차익이 달라지게 됩니다. 10년 내에 양도하는 경우에는 이월과세를 적용해 증여 당시의 가액이 아닌 A의 취득 당시의 취득가액으로 보겠다는 것입니다.
이번 세법개정안에서는 이월 과세 적용 기간이 기존 5년에서 10년으로 확대되었으나, 이월과세 적용 시 인테리어 비용 등 필요경비 항목으로 인정해주게 됩니다.
주택 관련 소득공제 한도 증가
주택담보대출에 대한 이자상환액 소득공제 한도가 증가했고, 주택청약저축을 하는 경우에도 소득공제 한도가 증가했습니다. 소상공인을 위한 상생 임대인 재산세 감면 제도도 1년 연장하기로 했습니다.
다만, 많은 분들이 기대하던 다주택자 양도세 중과 배제 등 다주택자에 대한 세금은 이번 세법개정안에 포함되지 않았습니다.
양도소득세 규정 도표화
기존에 양도소득세 규정은 복잡한 조문으로만 서술되어 있어 일반인들은 이해하기 어렵고, 세무사나 회계사도 어려워하는 항목이었습니다. 이번 세법개정안에서는 양도소득세 계산 방법을 도표화 시켜서 일반인들도 쉽게 이해할 수 있도록 하고 있습니다.
| 구분 | 계산 |
| 양도차익 | 양도가액 – 필요경비 |
| 양도소득금액 | 양도차익 – 장기보유 특별공제액 |
| 양도소득 과세표준 | 양도소득금액 – 감면대상 양도소득금액 – 양도소득 기본공제액 |
| 양도소득 산축세액 | 양도소득 과세표준 X 세율 |
| 양도소득 결정세액 | 양도소득 산출세액 – 감면세액 |
| 양도소득 총결정세액 | 양도소득 결정세액 + 가산세액 |
세법개정안 주택 수 계산법
취득세
취득세의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득한 경우라면 오피스텔, 입주권, 분양권이 주택 수에 포함이 됩니다. 단 오피스텔의 경우 주택분 재산세 납부하는 경우에만 포함합니다. (상업용 오피스텔 제외)
재산세 / 종합부동산세
재산세의 경우 입주권 및 분양권은 주택 수에 포함되지 않으며 주택분 재산세 납부하는 오피스텔만 포함하게 됩니다.
종합부동산세 역시 입주권과 분양권은 제외되며 주택분 재산세 납부하는 오피스텔에 대해서 다주택자 여부 판단에 ‘개인별’ 주택 수 계산에 포함되게 됩니다.
양도세 / 청약 / 대출
양도세의 경우 실제 주거용이라면 오피스텔이 주택으로 포함되며, 입주권 분양권도 대다수* 포함되게 됩니다. (*2018년 12월 이후 입주자 모집공고나 관리처분계획 승인 신청한 주택)
청약과 대출의 경우 오피스텔을 주택으로 사용하든 상업용 건물로 사용하든 1세대에 포함되지 않습니다. 다만, 입주권과 분양권은 포함됩니다.
