증여세란?
주택을 생전에 타인에게 무상으로 이전, 현저히 낮은 대가를 주고 이전받거나 현저히 높은 대가를 받고 이전하면 주택의 증여에 해당하여 증여세가 과세됩니다. 또한, 주택을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 등 증여로 추정되는 거래에 대해서는 증여세가 과세될 수 있습니다.
자녀가 부담해야할 증여세를 부모가 대신 납부해도 될까요?
=> 증여세는 증여를 받는 사람(수증자)이 내는 세금이기에 증여하는 사람(증여자)이 증여세를 대신 납부할 경우에는 해당 금액도 증여한 것으로 보아 증여세가 추가 과세될 수 있습니다.
과세표준과 세액 계산
과세표준
증여세 과세표준이랑 증여세액 산출의 기초가 되는 가액으로, 증여세 과세표준이 50만 원 미만일 때에는 증여세를 부과하지 않습니다.
과세표준 = 증여재산가액 – 채무부담액 + 증여재산가산액 – 증여재산공제 등
1. 증여재산가액과 주택평가
주택을 무상으로 이전받은 경우 증여세가 부과되는 주택의 가액(증여재산가액)은 증여일 현재 시가에 따릅니다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지 기간 중 해당 주택에 대한 매매･감정･수용･공매 또는 경매가 있는 경우 그 가액을 시가로 봅니다. 단, 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가로 보지 않습니다.
또한, 해당 주택과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 주택의 매매･감정･수용･공매 또는 경매 가액이 있는 경우 그 가액(유사매매사례가액)을 시가로 봅니다.
만약 주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 ‘상속세 및 증여세법’에서 규정한 보충적 평가방법인 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따른 개별주택 가격 및 공동주택가격으로 주택의 가액을 평가합니다. 공시된 가격이 없는 경우 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별･공동주택가격 등을 고려하여 평가합니다.
[상속･증여재산 스스로 평가하기] (조회발급 – 세금신고납부 – 상속･증여재산 평가 정보)
2. 채무부담액
주택에 담보된 증여자의 채무를 증여받은 자가 인수한다면, 증여세 계산시 증여재산가액에서 해당 채무부담액을 공제할 수 있습니다. 증여일 현재 증여재산에 담보된 증여자의 채무에 해당하고, 증여자가 부담하고 있는 채무를 수증자가 인수한 것이 확인되는 경우에는 그 채무액을 차감하여 증여세 과세가액을 계산하고, 해당 채무액은 유상양도에 해당되므로 증여자에게 양도소득세 납세의무가 부여됩니다.
증여받은 자가 증여자의 채무를 실제로 인수하였는지는 단순히 채무자 명의를 변경한 사실이 아니라 원금 및 이자를 변제하는 등 증여받은 자가 채무를 실제 부담하고 있는 사실이 확인되어야 합니다.
배우자 또는 직계존비속 간 부담증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정하나, 증빙･계약서 등으로 채무가 객관적으로 인정되는 경우에는 채무로서 공제됩니다.
부모가 자녀에게 전세보증금 또는 대출금이 있는 주택을 증여할 경우 증여세 신고
=> 주택을 증여받으면서 해당 주택에 담보된 채무까지 이수하는 부담부 증여의 경우 채무액을 공제한 증여재산가액에 대해 증여세 신고를 해야 합니다. 한편, 증여자는 채무액에 대한 양도소득세를 신고･납부할 의무가 있습니다.
3. 증여재산가산액
주택증여일 전 10년 이내 동일인으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만 원 이상인 경우에는 그 가액을 해당 주택 증여세 과세가액에 가산합니다. 이 경우 동일인에게는 증여자가 직계존속인 경우 그 배우자를 포함합니다.
증여재산 합산과세란?
=> 동일인(직계존속은 그 배우자까지 포함)으로부터 해당 증여일 전 10년 이내에 증여받은 재산은 해당 증여분과 합산하여 신고해야 합니다. 단, 증여재산 합계액이 1천만 원 미만인 경우 합산하지 않습니다.
[합산신고 대상 증여재산 조회] (조회발급 – 세금신고납부 – 증여세 결정정보 조회)
4. 증여재산공제
증여제산공제제도는 수증자가 증여자와 밀접한 인적 관계에 있는 경우 증여세 과세가액에서 일정액을 공제하여 과세표준을 산정하도록 함으로써 조세혜택을 부여하고 있는 제도 입니다.
거주자가 배우자, 직계존비속, 기타 친족(6촌이내 혈족, 4촌 이내 인척)으로부터 주택을 증여받은 경우 증여세 과세가액에서 10년간 합산하여 배우자의 경우 6억 원, 직계존속 5천만 원(수증자 미성년자인 경우 2천만 원), 직계비속 5천만 원, 기타친족 1천만 원의 금액을 공제합니다. 증여받은 자가 비거주자일 경우는 증여재산공제가 적용되지 않습니다.
세율적용
증여자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속인 경우에는 증여세 산출세액의 일정비율에 상당하는 금액을 가산하는데, 이를 ‘세대생략 할증과세’라고 합니다.
일반적인 경우는 30%, 수증자가 미성년자인 경우 증여재산가액이 20억 원을 초과하는 경우에는 40%로 산정됩니다. 다만, 증여자의 최근친인 직계비속이 사망하여 그 사망자의 최근친인 직계비속이 증여받은 경우에는 할증하지 않습니다.
세율은 과세표준 구간에 따라 세율이 누진으로 적용되는 초과누진세율을 적용합니다.
신고 및 납부
증여세는 주택을 취득한 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 이때 주택을 취득한 날은 주택의 소유권 이전 등기･등록 신청서 접수일 입니다. 납부해야 할 증여세는 증여세 과세표준 신고와 함께 납세지 관할 세무서나 납부서에 의해 한국은행 또는 우체국에 납부해야 합니다.
신고기한까지 신고서를 제출하면 납부하여야 할 세액의 3%에 상당하는 세액공제 혜택을 받을 수 있으나, 신고기한까지 신고하지 않은 경우 신고세액공제를 적용받을 수 없습니다. 또한, 신고기한까지 신고하지 않거나 과소신고한 경우 10%~40%의 무(과소)신고가산세를 부담할 수 있으며, 신고기한까지 납부를 하지 아니하거나 적게 납부하면 납부지연가산세를 부담할 수 있습니다.
