양도소득세란?
양도란 자산에 대한 등기, 등록과 관계없이 매도, 교환 등을 통해 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 의미합니다. 국내 및 국외에 있는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금이 바로 양도소득세입니다.
과세대상 및 납세의무자
소득세법에서 열거하는 토지, 건물 등에 대해 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등을 통해 유상으로 이전하는 경우 양도소득세 과세대상이 됩니다. 다만, 주택을 양도하는 경우 국민생활의 안정 등 사회정책적인 이유로 일정한 요건에 해당하면, 양도소득세가 과세되지 않습니다.
납세의무자는 국내 및 국외에 있는 주택을 양도함으로써 소득이 발생한 개인입니다. 개인은 거주자와 비거주자로 구분하여 거주자는 국내 및 국외에 있는 주택의 양도소득에 대해 납세의무가 있으며, 비거주자는 국내에 있는 주택의 양도소득에 대해서만 납세의무가 있습니다. 거주자나 내국법인의 국외사업장 또는 해외현지법인 등에 파견된 임원 또는 직원이나 국외에서 근무하는 공무원은 거주자로 봅니다.
주택의 양도 또는 취득시기는 대금을 청산한 날이 분명한 경우에는 대금을 청산한 날이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우 또는 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기부 등에 기재된 등기 접수일입니다. 또한, 장기할부조건으로 양도하는 경우에는 소유권이전등기 접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 양도 또는 취득시기가 됩니다.
양도소득 과세표준과 세액 계산
양도소득 과세표준과 세액의 계산은 양도가액에서 취득사액, 자본적지출액 및 양도비 등 필요경비를 공제하여 양도차익을 산정하고, 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 적용되는 장기보유특별공제액을 공제하여 양도소득금액을 산정해 기본공제 250만 원을 차감하여 계산된 양도소득 과세표준에 세율을 곱하면 양도소득 산출세액이 계산됩니다.
양도가액
주택의 양도가액은 양도 당시의 양도자와 양수자 간 실지거래가액에 따르는데, 실지거래가액이란 주택의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 그 주택의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 의미합니다.
양도차익 산정
주택의 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 계산합니다.
양도차익의 산정 원칙
양도차익을 계산할 때, 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 하고, 양도가액을 기준시가로 하는 경우에는 취득가액도 기준시가로 하는 것이 원칙입니다.
부담부증여 시 양도차익 계산
주택을 증여하면서 그 주택에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 보아, 양도자에게 양도소득세를 과세하며, 채무를 제외한 부분은 수증자에게 증여세로 과세합니다.
부담부증여의 경우 양도가액은 상속세 및 증여세법 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액이며, 취득가액은 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 합니다.
1세대 1주택 고가주택에 대한 양도차익 계산
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는 12억 원을 초과하는 양도차익에 대해서는 양도소득세를 납부해야 합니다. 또한, 공동소유자가 고가주택을 양도하는 경우 지분에 따라 각각 양도차익을 나눠 가진 것으로 보고 과세합니다.
장기보유특별공제
주택을 장기보유하고 양도 시 양도소득금액을 계산할 때 양도차익의 일정 부분을 공제하여 주는 제도를 장기보유특별공제라고 합니다. 주택 및 조합원입주권을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 양도차익에서 보유기간 또는 거주기간별 공제율을 곱하여 장기보유특별공제액을 계산합니다.
장기보유특별공제를 적용하지 않는 주택은 미등기 양도주택, 다주택자가 조정 대상 지역에 있는 주택을 양도하는 경우, 국외에 있는 주택, 보유기간이 3년 미만인 주택, 조합원으로부터 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우 입니다. 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)의 경우에는 관련처분계획인가 및 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제를 적용합니다.
양도소득세 신고･납부
예정신고･납부
양도소득세 과세대상 주택을 양도한 사람은 양도소득과세표준예정신고 및 납부계산서에 양도하는 주택의 매도･매입에 관한 계약서 사본 및 자본적지출액･양도비 등의 명세서 등 서류를 첨부하여 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 하는데 이를 ‘예정신고’라 합니다. 부담부증여의 채무액에 해당하는 금액으로서 양도를 보는 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 예정신고해야 합니다.
예정신고는 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 하여야 하며, 예정신고기한까지 신고하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액의 20%의 가산세를 납부해야 하고, 적게 신고한 경우에는 10%의 가산세를 납부해야 합니다.
확정신고･납부
해당 과세기간에 양도소득이 있는 사람은 양도소득과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 양도소득과세표준확정신고 및 납부계산서에 양도하는 주택의 매도･매입에 관한 계약서 사본 및 자본적지출액･양도비 등의 명세서 등 서류를 첨부하여 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 하는데 이를 ‘확정신고’라고 합니다.
예정신고를 한 사람은 확정신고를 하지 않을 수 있지만, 확정신고가 필요한 경우에는 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 양도차손이 있는 경우에도 신고해야 합니다. 확정신고기한까지 신고를 하지 않는 경우에는 위의 예정신고 가산세와 동일하게 가산세를 적용합니다.
[확정신고가 필요한 경우]
- 같은 연도에 누진세율 적용 대상 주택에 대한 예정신고를 2회 이상 한 사람이 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 않은 경우
- 같은 연도에 2회 이상 양도한 주택 중 감면소득금액이 있어 처음 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우
- 같은 연도에 주택을 2회 이상 양도하고 산출세액을 비교과세하여 처음 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우
