주택임대소득
주택임대업을 통한 사업소득이므로 과세대상에 해당하고 주택임대시장은 서민의 주거생활안정 및 주택가격의 안정화 등의 목표와 밀접한 연관을 가지고 있습니다. 현재 세법상 주택임대소득은 주택임대업이라는 사업을 통해서 벌어들이는 소득이라는 점에서 사업소득에 해당합니다. 이 사업소득은 근로소득 등의 다른 소득과 합산하여 종합소득으로 과세되기 때문에 주택임대소득이 있는 사람은 종합소득에 대한 신고 및 납부가 필요합니다. 또한, 주택임대업은 부가가치세가 면제되는 면세사업이기에 부가가치세 신고 및 납부의무는 없으나 사업장 현황신고의 의무가 있습니다.
부동산 세금에 들어가지는 않지만, 부동산과 연관이 있는 세금이기에 이번 시리즈에서 같이 다뤄보겠습니다.
과세요선 및 주택수 계산
과세요건
보유주택수(부부합산)와 임대주택의 월세나 보증금에 따라 다르게 책정됩니다. 1주택 보유자의 경우 월세수입과 보증금 등의 간주임대료 수입은 과세되지 않지만, 기준시가 12억원 초과 주택에서 월세수입이 있는 경우 주택임대소득세를 납부해야 합니다.
2주택 보유자의 경우 월세수입은 과세되나 보증금 등 간주임대료 수입은 과세되지 않습니다. 3주택 이상 보유자의 경우 월세와 보증금 등 간주임대료 수입 모두 과세 대상입니다.
주택수 계산
주택수는 부부합산을 기준으로 합니다. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 계산하지만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 부부 중 지분이 더 큰 자, 지분이 동일하다면 합의하에 소유주택에 가산하기로 한 사람의 소유주택으로 계산합니다.
다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각 1개의 주택으로 계산합니다. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하고, 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산합니다. 하지만 2인 이상인 경우에서 합의를 통해 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그 사람의 소유로 계산합니다.
임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산합니다. 보증금 등에 산입할 적수의 계산은 전대 또는 전전대하고 받은 보증금 등의 적수에서 임차받기 위하여 지급한 보증금 등의 적수를 차감하여 계산합니다.
또한 주택과 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택면적이 더 클 경우 건물 전체를 주택으로 보고, 주택면적이 사업용 건물의 면적과 같거나 적은 경우 주택 부분만 주택으로 봅니다.
세액감면 및 신고 납부
소형주택임대사업자 세액감면
국민의 주거생활 안정과 영세임대주택사업자에 대한 세금부담을 경감시키기 위해서 세법에서는 일정한 요건을 충족하는 소형주택 임대사업자에 대해서 세액감면을 적용하고 있습니다.
세무서 및 지자체 양쪽 모두에 임대사업자 등록을 한 자가 세액감면 요건을 충족하는 경우 30%(장기일반임대주택은 75%)의 세액감면을 받을 수 있습니다. 다만, 소득세를 신고하지 않거나 신고기간이 지나서 신고하는 경우에는 세액감면의 혜택을 받을 수 없습니다.
[세액감면요건]
- 세무서와 지자체에 모두 사업자등록
- 국민주택규모* 이하의 주택
- 임대개시일 당시 기준시가가 6억 원을 초과하지 않을 것
- 임대보증금, 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
- 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반임대주택은 8년)이상 임대할 것
*주거전용면적이 1세대당 85m² 이하인 주택(수도권을 제외한 읍･면 지역은 100m² 이하)
의무 임대기간 요건과 관련하여 상속으로 인해 피상속인이 임대하던 임대주택을 상속인이 취득하여 임대하는 경우 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 포함하여 계산할 수 있습니다. 또한, 소형주택임대사업자 세액감면을 받은 경우 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다.
위 조건에 맞춰 세액감면을 받은 후 의무임대기간을 채우지 못하는 경우에는 감면받은 세액과 이자 상당의 가산액을 소득세로 납부해야 합니다. 다만, 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우, 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우, 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우는 불가피한 사정이 있는 것으로 보아 감면세액과 이자상당액을 추징하지 않습니다.
세액감면을 받기 위해서는 종합소득세를 신고할 때 세액감면신청서와 함께 지자체에서 발급받은 사업자등록증, 임대조건 신고증명서, 표준임대차계약서 사본, 임대차계약 신고이력 확인서를 첨부하여 세무서에 제출해야 합니다.
사업장 현황신고
주택임대사업자는 해당 사업장의 현황을 해당 과세기간의 다음 연도 2월 10일까지 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다. 사업장 현황신고를 할 때에는 사업자의 인적사항이나 사업장의 수입금액 명세 등의 내용을 신고해야 합니다.
종합소득세 신고 납부
주택임대소득이 있는 사람은 이듬해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 직전년도 소득에 대해서 종합소득세 신고 및 납부를 해야 합니다. 주택임대 수입금액 5억원 이상의 성실신고 확인대상자로서 성실신고 확인서를 제출하는 경우에는 6월 30일까지 신고 및 납부를 할 수 있습니다.
