종합부동산세란?
종합부동산세(이하 종부세)는 고액의 부동산 보유자에게 부과하는 세금으로, 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 2005년부터 시행되었습니다. 이는 주거용 건축물과 그 부속토지를 과세대상으로 합니다.
공부상 주택이지만 실질적으로 상업용 건물로 사용한 경우는 과세대상일까요? 정답은 그렇다 입니다. 쟁점부동산의 대해 지방자치단체에서 사실상의 용도에 따라 재산세 과세자료를 정정하지 않는 이상 이 부동산은 주택으로 보아 종부세 과세대상이 됩니다.
종합부동산세 납세의무자
일반적인 납세의무자
종부세의 과세기준일은 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일입니다. 따라서 6월 1일을 기준으로 주택을 소유한 자는 종부세를 납부할 의무가 있습니다. 과세기준일은 과세대상이나 과세요건, 합산배제요건 등을 판단하는 기준일로 납부일과는 차이가 있습니다. 그렇기에 납부는 12월에 이루어지지만, 납부세액은 12월을 기준으로 판단하지 않고 6월 1일을 기준으로 판단합니다.
특수한 경우의 납세의무자
주택을 과세기준일 기준 양도하는 경우 취득자(양수인)에게 납세의무가 있으며, 신탁한 주택도 위탁자에게 납세의무가 있습니다.
예를 들어 부친이 사망했지만 현재 상속등기가 되지 않은 재산에 대한 종부세는 누구에게 부과될까요? 과세기준일 이전에 상속 개시된 경우로서 과세기준일 이전 상속등기를 이행하지 않고 사실상의 소유자를 지방자치단체에 신고하지 않은 경우에는 행정안전부령이 정한 주된 상속자를 재산세 및 종합부동산세 납세의무자로 합니다. 이 경우 주된 상속자는 민법상의 상속지분이 가장 높은 상속인으로 하되, 상속지분이 가장 높은 자가 2명 이상일 경우 그 중 연장자로 합니다.
재산세와 종합부동산세의 차이점
부동산 등 보유자에 대해 1차로 소재지 관할 시・군・구에서 재산세를 부과하고 2차로 전국에 소재한 주택・종합합산토지・별도합산토지를 인별로 합산한 가액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대해 종부세를 부과합니다.
세율적용 기준
종부세는 주택의 공시가격 합계액에서 기본공제금액을 차감한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 합니다. 1세대 1주택자인 경우 기본공제금액은 12억 원이며 법인은 0원, 그 외의 경우는 9억 원입니다. 현재 공정시장가액비율은 60%를 적용하고 있습니다.
주택에 대한 종부세 세율은 과세표준액에 따라 6단계 초과누진세율을 적용하며, 다주택자(3주택 이상)에 대해서는 중과세율을 적용하고 있습니다. 다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우에는 몇 가지의 경우를 제외하고 단일세율(2.7%, 5%)을 적용합니다.
3주택 이상자에 대한 중과세율 적용 시 과세기준일을 기준으로 주택 수를 판단합니다. 6월 1일에 3주택을 소유하고 있었다면 이후에 해당 주택을 처분하더라도 중과세율을 적용받습니다. 다만, 세율 적용 시 주택 수는 1세대 1주택과 같이 세대 구성원 전체의 보유 주택수가 아닌 납세의무자 개인이 보유한 주택에 한정하여 주택수를 판정하며, 합산배제 임대주택과 기타주택은 세율 적용 시 주택에서 제외합니다. 또한, 상속주택, 무허가주택의 부속토지, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 신규주택, 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 지방 저가주택은 세율 적용시 주택에서 제외됩니다.
세부담 상한
세부담 상한 제도는 부동산가격 상승에 따라 보유세 역시 급격하게 상승할 경우 납세자에게 큰 부담이 될 수 있기에 이를 방지하기 위해 만든 제도입니다. 세부담 상한 제도는 1차로 재산세 부과 시 세부담 상한을 적용한 후에 2차로 종부세 부과 시에 세부담 상한을 한 번 더 적용하게 됩니다. 다만, 종합부동산세 단일 세율(2.7%, 5%)이 적용되는 주택보유 법인은 세부담 상한이 적용되지 않고, 주택 수와 관계없이 개인은 세부담 상한비율을 150%로 적용합니다.
종합부동산세 부과, 신고 및 납부
매년 11월 말에 납세의무자에게 납세고지서가 발송됩니다. 이 고지서를 받은 납세자는 12월 1일~12월 15일 기간에 종부세를 납부해야 합니다. 만약 종부세를 납부한 이후 재산세의 세액변동이 있는 경우에는 종부세 역시 변경될 수 있으며 이에 따라 부족분을 추가로 납부하거나 과다납부 금액을 환급받을 수 있습니다.
종부세 납부 세액이 250만 원을 초과하는 경우에 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납을 신청할 수도 있습니다. 납부세액이 250만 원을 초과하고 500만 원 이하인 경우에는 해당세액에서 250만 원을 차감한 금액, 500만 원을 초과하는 경우 해당 세액의 50% 이하의 금액을 분납 신청할 수 있습니다.
종부세 신고는 서면 방법 외 온라인으로도 가능합니다. 온라인 신고는 국세청 누리집 또는 홈택스에서 종합부동산세 신고안내 동영상 또는 홈택스 신고 메뉴얼을 참고하여 간편히 신고할 수 있습니다.
