부동산 세금의 종류
부동산 세금은 크게 3가지로 나누어 집니다. 부동산을 취득할 때, 보유하고 있을 때, 처분할 때 내는 세금이 있습니다. 부동산 관련 정책이 바뀔 때마다 세금 관련 사항도 바뀌기 때문에 필요할 때마다 최신 개정 사항을 알아봐야 합니다. 2023년 기준 국세청과 행정안전부에서 발표한 내용을 바탕으로 부동산 세금에 대해 알려 드리겠습니다.
취득세란?
먼저 취득이란 일반적인 형태의 매매취득 뿐만 아니라 교환이나 상속, 증여 등 모든 취득을 포함하며, 관계법령에 따라 등록 등을 하지 않더라도 사실상 취득하는 경우 소유자를 취득자로 보아 취득세가 과세됩니다. 취득세는 말 그대로 부동산을 소유하게 됐을 때 내는 세금입니다.
취득세 과세대상 및 납세의무자
대표적인 취득세 과세대상은 주택입니다. 주택은 부동산 중 건축물과 그 부속토지에 해당하기 때문에 취득세의 과세대상에 해당하는데, 주택 이외에도 토지, 차량, 항공기, 심지어 골프 회원권 등의 재산에도 취득세가 부과됩니다.
취득세는 부동산을 취득한 사람에게 부과되며, 관계법령에 따른 등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 소유자로 보고 취득세가 과세됩니다. 취득의 시기는 납세의무 성립 시점이 되며 과세 요건이 확정되는 기준이 됩니다.
유상거래 취득
개인간 유상거래로 주택을 취득하는 경우는 계약상 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 만약 계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우는 계약일로부터 60일이 경과된 날을 취득일로 봅니다. 하지만 해당 물건을 등기나 등록하지 않은 상태에서 계약이 해제된 사실을 입증하는 경우에는 취득한 것으로 보지 않습니다. 반면 개인과 법인간의 거래로 주택을 취득하는 경우는 잔금지급일을 취득일로 보고, 계약해제가 인정되지 않습니다.
무상승계 취득
무상승계취득의 경우에는 계약일을 취득일로 봅니다. 상속이나 유증으로 인한 취득은 상속이나 유증 개시일을 취득일이 됩니다. 무상승계 역시 취득 물건을 등기나 등록하지 않고 계약해제된 사실을 입증하는 경우에는 취득하지 않은 것으로 봅니다.
신축 취득
주택을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인일, 임시사용승인일과 사실상의 사용일 중 가장 빠른 날을 취득일로 봅니다.
취득세에 부가되는 세금
지방교육세와 농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세금으로 주택에 대한 취득세를 납부할 때 함께 신고, 납부해야 합니다.
지방교육세
주택유상거래에 따른 취득세 표준세율(1%~3%)이 적용되는 경우에는 해당 세율에 50%를 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액의 20%가 지방교육세가 됩니다. 즉 주택유상거래 취득세율의 10%에 해당하는 0.1%~0.3%의 세율이 적용되는 것입니다.
다주택자나 법인의 유상취득, 조정지역내 무상취득 등 중과세(8%,12%)가 적용되는 경우에는 0.4%의 세율이 일괄 적용되고, 원시취득과 무상취득의 경우 각각의 취득세율에서 2%를 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액에서 20%를 적용한 금액이 지방교육세가 됩니다.
농어촌특별세
농어촌특별세는 국세이지만 지방세인 취득세에 부과되는 세금입니다. 산출한 취득세액을 기분으로 부과(10%)되는 경우와 감면세액을 기준으로 부과(20%)되는 농어촌특별세로 구분하는데, 국민주택이나 농가주택에 대해서는 비과세됩니다.
취득세액을 기준으로 부과(10%)
취득세액을 기준으로 부과되는 경우 표준세율을 2%로 적용하고 중과세를 적용한 세액을 더하여 산출한 취득세액에서 10%를 적용합니다.
주택유상거래에 따른 취득세 표준세율이 적용되는 경우는 2%로 취득세를 산출한 후 10%를 적용하기 때문에 일괄적으로 0.2%의 세율이 적용되는 것입니다.
다주택자 유상거래 중과세율 8%가 적용되는 경우에는 2%+4%(2%의 두 배)=6%의 세액에서 10%를 적용하여 0.6%의 세율이 적용됩니다. 중과세율이 12%가 적용되는 경우에는 2%+8%(2%의 네 배)=10%에서 10%를 적용해 1%가 농어촌특별세율이 됩니다.
그 밖에 무상취득과 원시취득의 경우에는 일괄적으로 0.2%의 세율이 적용됩니다.
감면세액을 기준으로 부과(20%)
감면세액을 기준으로 부과되는 농어촌특별세의 경우 감면세액에 20%를 적용하여 과세됩니다. 예를 들어 취득세가 75% 감면대상인 주택을 취득한 경우 과세표준 X 취득세율 X 75%인 감면세액에 20%를 적용하는 것입니다.
주택 취득관련 신고절차
부동산 거래계약 신고
부동산을 거래하는 매수인과 매도인은 매매계약을 체결했을 경우 계약일로부터 30일 이내에 부동산 소재지를 관할하는 지자체에 신고해야 합니다. 공인중개사를 통한 중개거래의 경우 공인중개사가 신고해야 하며, 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 공인중개사가 공동으로 신고해야 합니다. 다만, 거래당사자 중 한쪽이 신고를 거부하거나 공인중개사 중 한쪽이 신고를 거부한 경우에는 단독 신고도 가능합니다.
부동산 거래를 신고한 후 해당 거래계약이 해제, 무효, 취소된 경우 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 해당 지자체에 공동으로 신고하여야 하며, 이 역시 공인중개사가 거래신고를 한 경우 공인중개사가 해제신고를 할 수 있습니다. 한쪽이 신고를 거부하는 경우에는 단독 신고 또한 가능합니다.
부동산 거래 신고는 부동산거래신고관리시스템에서 신고하거나, 신고관청에서 서면으로 신청이 가능합니다.
취득세 신고
취득일로부터 60일 이내에 신고해야 하며, 취득세 신고서, 매매계약서, 부동산거래계약 신고필증, 분양시 분양계약서 사본, 잔금납부 영수증이 필요합니다. 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 하며, 상속으로 인한 취득세 신고는 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고, 납부되어야 합니다.
등기 신청
주택 소재지 관할 등기소에 잔금일로부터 60일 이내에 등기 신청을 해야 합니다. 증여의 경우 계약일로부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 등기 신청을 위해서는 등기신청서, 부동산 매매(증여)계약서 등 등기원인증서, 취득세 납부영수증, 국민주택채권매입증 등을 필요로 합니다. 상속의 경우에는 상속재산 분할협의서, 사망자 기본증명서 및 가족관계증명서, 상속인 가족관계증명서 등을 필요로 합니다.